中国物业战争史|大象公会

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中国物业战争史|大象公会
[好文分享:www.666j.com]

中产也好,贫民也罢,在中国物业公司面前都人人平等。 [原文来自:www.666j.com]



文|姚白莞


2018年10月末,北京阳光上东小区部分业主组织了小规模散步活动。事件的直接起因并不复杂:电梯长期疏于维护,故障逐渐频繁到不可思议,终于超越业主忍受极限。


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值得一提的是,即便在伟大首都北京,该小区也算不得普通。陈丹青等一干艺术家在此聚居,窦文涛等知名媒体人常年出没,范冰冰李晨在这里买房,东窗事发前林丹在这里偷情……各界名流密度已超出普通人想象。


就是这样一个小区,用部分业主的话说,「物业管理水平与回迁安置房无异」。


十几年来,绿化凋零,设施失修,业主维权挨打,维修资金被挪用,业委会筹备受阻……新闻报道中常见的物业管理顽疾,几乎一个没落下。


※※※


说起曾经的阳光上东,十月散步活动的参与者凌女士至今一脸自豪,「楼栋漂亮,绿化率奇高,外国人多,安安静静的。」


2010年,任职于某知名NGO的凌女士携丈夫搬进了阳光上东小区。竣工于2004年的阳光上东,部分楼栋和绿地景观的设计出自丹麦SHL设计事务所,即便在今天仍属抢眼。


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全盛时期的阳光上东,据说有数千外籍人士聚居于此,号称国际化程度领跑朝阳


不过,入住之后的八年,凌女士亲眼目睹的却是小区环境的渐次沉沦。


先是小区内植被疏于养护,从青葱翠绿到逐渐斑秃,进而大片荒漠化。


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不久,小区又被发现地下室非法住人,「经常能看见穿着裤衩的大爷大妈,拖家带口住在地下室,还有煤气罐子搬进搬出,望而生畏」。


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个别楼栋电线私拉乱接,体面无存。


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人命关天的消防器材或朽烂不堪,或消失无踪,消防资料则被随意篡改,视同儿戏。


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最令业主们惊惧的,是电梯。


据反映,小区共计100多部电梯,30多部存在较严重的运行问题。从今年五月起,小区累计发生电梯事故62起,搭乘电梯已然成为高危行为。与物业交涉无果后,最终发生了拉横幅「散步」的一幕。


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「糟糕的物业管理已经给小区的房价造成了很大的影响,更重要的是,优质业主在逐渐搬离、流失,这是一个恶性循环,我不想我的孩子未来生活在类似回迁安置房的环境里。」散步活动参与者辰女士痛言。图为曾经的阳光上东绿地景观


不过,身处北京,阳光上东业主仍应宽慰。比起全国一些地方,首都的事故在情节魔幻程度上实在稀松平常。


2016年三月,西安水榭花都小区物业方在居民多次维权压力下,被迫检修设施设备,结果于电梯中意外发现女业主饿殍一具。事后调查得知,该业主已被困电梯整整30天,「发现她时手已经变形了......墙上有爪痕,太恐怖了」。


乱象种种,自非一日之功。


早在《物业管理条例》颁布前的2002年,根据中国社会调查所对北京、上海和广州三地的调查,已是「九成居民对物业管理不满意」。两年后,在全国「霸王现象」认知度调查中,「房地产和物业」行业居然名列「霸王行业」第二位,仅次于「电信」。


物管之恶,浮于表层的是服务意识的缺失和本职工作的极度敷衍,背后更深层的问题是对业主权益的广泛侵犯。


如《物权法》规定,小区红线区域内公共部分的使用和收益归全体业主,但现实中,这些收益大多被物业公司侵吞,小区公共事务也被物业公司所把持。(参见大象公会文章《你家的房子,真能住满七十年吗》


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据中国社会调查所2007年的调查数据,北京90%的小区存在物业公司侵占小区公共设施牟利的行为,其方式包括:利用电梯间、公共走廊等作为广告展位出租;利用小区内公共场地和道路两侧收费泊车;利用地下室对外出租、对地下车库二次收管理费等


就在今年,阳光上东业主志愿者甚至发现,小区住宅专项维修资金在绝大多数业主不知情的情况下,被物业公司支取了1550万元,另有1000万尚在申请中。经志愿者核对,其中多数支出价格虚高,远超市场正常水平,并有大量不实支出。


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面对朽烂的消防栓,阳光上东业主曾质问物业:「修来修去,换来的是地下车库渗水、消防器材朽烂、电梯愈发不堪,你们到底修了什么?」


除财产侵权,中国物业公司还热衷于对服务对象施以暴力关怀,极端案例频出。


2009年,西安某物业公司「收拾」一对筹备业委会的业主夫妇时痛下杀手,直接造成一死一残。南方同行表现也不遑多让,2015年末,福建漳州一物业主任一时兴起,,竟窜至某女业主户内实施性侵。


暴力关怀对首都人民同样不陌生。据中国人民大学「社会治理」课题组2001-2005年的一项调查显示,在全部100多个调研小区中,业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了总数的80%,发生肢体冲突或暴力冲突的则占37%。


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《权衡》杂志2006年的《北京物业暴力调查》一文,曾详细梳理了北京业主多年来横遭物业暴力的血泪史。至该文发稿时,北京发生物业殴打业主流血事件700多起,如下朴实刚健的斗争景象遍布城郊各区:


「打!打!打!给我往死里打,打死我负责!」


当时,嘉仁物业公司经理刘明伟和30多名保安正在殴打太平家园业主。(天通苑)太平家园小区业委会秘书长李有成告诉记者:「马荣军指挥保安打我们的时候,六七名警察就在现场。」


·······


「从2002年至今,嘉仁物业公司打伤、砍伤我们小区60多人,其中有70多岁的老人,也有14岁的孩子。」


大环境如此,高端小区阳光上东亦不能免俗。2017年8月,阳光上东维权业主叶先生即在地下车库遭到不明身份人士的掌掴和威胁。


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业主叶先生遇袭后,业主集体赴当地相关部门请愿彻查


听闻战友遭祸,维权志愿者辰女士当即情绪崩溃,痛陈祸患成因:「小区竣工十几年,由于基层政府作梗,我们的业委会一直难产,对他们监管是缺位的,物业有天然的组织优势,现成的准军事武装(保安),又有人撑腰,他们当然有恃无恐…...」


有研究指出,从不少中国物业公司强烈的暴力倾向、对小区浓厚的非法控制心态和背后普遍的保护伞来看,明显已朝着黑社会化之路奔腾多年。


※※※


2016年11月,在收到阳光上东小区要求成立业委会的申请后,当地基层主管部门随即指派了「筹备组组长」指导工作。按照相关规定,这个组长要在60天内组织起首次业主大会筹备组。


然而,一晃两年600多个日夜,筹备组却仍未能成立,业主们心心念念赖以监督物业公司的业主委员会,依旧遥若辰星。


业主一方认为,问题的核心是基层部门有意制定不合理、不具备可操作性的筹备方案,如违规将并非建筑区配套公建的酒店、写字楼等并入民用住宅的业委会范畴,而代表这些公建的筹备组成员却蹊跷地从不露面。


由于筹备组成员迟迟无法确定,导致业主大会筹备一再被推迟、流产。


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2003年颁布的《物业管理条例》规定业主大会需在「房地产行政主管部门的指导下成立」,但实际中,开发商与当地房地产行政主管部门往往关系密切


阳光上东业主的说法或许只是推测,却也切实基于普遍的基层治理逻辑。事情还得从三十多年前的住房制度改革说起。


1978年后,随着中国逐渐由计划经济转向市场,住房制度随即改革,房屋管理模式也从单位房管部门的行政化管理,向市场化的「物业管理」过渡。


在纯粹的市场经济环境下,业主是物业服务的消费者,业主与物业管理公司处于一种双向选择的关系,一旦一方出现违约现象,双方的关系就可终止,违约方还要承担对方的相应损失。


但中国的事岂能如此简单。现实情形是,90年代中期以后,随着商品房「物业管理」模式辐射至全国,物业公司对业主的侵权现象日甚一日,业主要想解聘不称职的物业公司却难于登天。


究其原因,不少学者指出,中国房改后的物业管理虽非行政运作,但也不是市场运作,而是一种复合式的「政治经济」运作。


在商品房诞生初期,最早一批较大的物业公司,本身即由房管部门改制而来,对业主动辄「行政化管理」的衙门习气早已刻入行业基因。


此后,占行业主流的物业公司皆由房产开发商自行组建而来,与其实际是父子关系。


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● 绿城集团下的绿城物业保安


房产开发商大多在当地背景深厚,与主管部门关系密切,彼此在卖地收入、政绩工程、税收等方面存在广泛的利益联结。这层特殊关系,也被部分学者称为「带有分利性质的官商房产利益集团」。


根据《物业管理条例》规定,在业主大会选聘物业管理企业之前,应由建设单位选聘物业管理企业。现实中,购房者一旦决定购房开发商的房屋,只能默认接受开发商安排自己人提供的「前期物业管理」,并在小区中无限期延续,任其坐收垄断利益,市场化的竞争机制几乎不存在。


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大多数小区走不到图中第四步,第六步则只有理论上的可能


面对背景难测、手段无下限的对手,凭业主个体维权成本极高,成立业委会就成为包括阳光上东在内诸多小区业主心心念念的救命稻草。


毕竟,根据《物业管理条例》和《物权法》规定,业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,并监督和协助物业服务企业履行合同,这是「合法合规」「名正言顺」的维权正途。


业委会对业主维权的重要性,物业公司自然也了然于心。与其坐等「业委会」成立后被动防守,不如先发制人,穷极暴力关怀在内的一切手段,将其扼杀在襁褓之中。而勾兑好当地相关部门,是这一切的必要前提。


北京某物业专家曾坦言:「小区办的个别官员与开发商(或物业公司)有利益关系,自然向着人家,业委会能给什么?给包烟到头了......居委会主任跟物业公司的项目经理中午喝、晚上喝,天天喝,你说他能向着业委会?」


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基层政府、物业公司、业主组织三方「互动」图。中国的物业公司并非单纯的服务企业,实际分担了不少基层治理职能,是「二政府」


实际上,抛开「官商同盟」因素,单纯从基层治理的角度,「业委会」本身也自带风险。


业委会作为自治组织,基层政府并不能通过行政命令直接管理,只能从旁「指导、监督」。而业委会带领业主的维权,有时会采用群访、堵路、游行、绝食等过激手段,都是基层政府维稳考核的重要禁止事项,一旦发生势必影响政绩。


这就不难理解,部分基层官员对业委会的厌恶如此直言不讳:


「有了业委会以后,这个社会就乱多了,没有业委会的时候安静着呢。」


「咱说白了吧,我打心眼里就不想它成立......我们跟街道在处理这件事情上来讲,会有一定的诸多限制手段。」


——陈鹏《国家-市场-社会三维视野下的业委会研究》



※※※


凌、辰两位女士并不是阳光上东最早的维权者,据她们回忆,「阳光上东维权史曲折而漫长,涌现过一批维权先驱,又都因为各种原因归于失败沉寂,但小区物业实在能翻着花样烂,总能逼得业主们重新聚合在一起」。


维权业主屡战屡败,物业公司侵权行径日甚一日,除了物业背景深厚难测、手法花样百出,其信息、技术方面的优势至为关键。


小区的资料大部分都在物业公司手里,又是物业管理方面的专家,对业主隐瞒资料和信息不过举手之劳。业主则大多物业管理知识匮乏,对公共设施设备的情况也缺乏了解,处处被动。


维权骨干们认为,唯有齐心协力消解物业公司各方面的优势,才能多少掌握斗争主动。他们往往不惜付出大量时间精力,搭贴金钱,去开会、动员、收集证据,联系政府部门、律师、媒体。


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阳光上东维权志愿者就绿化问题联名书征集业主签名


中国业主维权行动无论最终成功与否,但凡能造出些声势的,都离不开这些特别能战斗的维权骨干。志愿和公益精神,在他们身上体现得格外鲜明。


然而,业主毕竟都是普通人,平时忙于个人事业,与物业公司缠斗的时间和精力有限,维权骨干们坦言,付出和收益并不成比例,持搭便车心态的业主太多,「很多人口头上对我们坚决支持,甚至要给我们捐款,但我们不缺钱,我们就缺你这个人,你又不肯出来。」


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●「我们小区,年轻人、斯文人太多,我们私下里经常感慨,这个小区太缺富有战斗力的大妈了。」现实中,确有小区组织老人冲击物业公司霸占的房子、成功夺回大量小区资料、甚至收回物业管理用房的例子,但老年业主被打伤打残也不在少数


今后将以何种策略继续维权,让维权骨干们颇费思量。


有学者研究大量维权案例后,总结出成功维权小区的一些共同策略:通过业主的关系资源获得关键部门和某些官员的支持;巧妙利用政府部门内部的互相监督,使他们尽量公正执法;充分动员业主人力,不惜以诸多制度外的策略强迫有关部门停止支持物业公司继续侵权,如上访、制造新闻事件等。


无论如何,与当地相关部门彻底翻脸并不明智,这是维权骨干们从大量惨痛案例中得出的共识。


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有效的维权动员机制,图片来源:张磊《业主维权运动-产生源于及动员机制》


即便业委会迟迟不能成立,业主们在这番激战中也并非全无所得。凌女士觉得,并肩作战的战友情谊,多少挽留了小区里渐行渐远的邻里关系。


值得注意的是,阳光上东虽号称星光闪耀,众多京城名流隐居其中,但维权骨干分子中并不见他们的踪影。挨过揍的叶先生,参与组织散步的凌女士、辰女士,都只是经济实力普通的年轻中产:


「名人,巴不得人家以为他们住火星,你说他们会不会出力?维权前是名人,维权后难免沦落为人民。」




参考文献:

陈鹏,《国家-市场-社会三维视野下的业委会研究》,2012

张磊,《业主维权运动:产生原因及动员机制》,2005

李玄,《中国业主维权运动研究》,2012

丁军,《北京物业管理纠纷与政府政策行为研究》,2007

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